Window to the Law: Vales de Vivienda y Acceso Igualitario a la Vivienda

Demandas recientes alegando discriminación por fuente de ingresos por rechazar a inquilinos de la Sección 8 ilustran la importancia de comprender y cumplir con las leyes de acceso Igualitario a la vivienda estatales y locales además de la Ley Federal de Acceso Igualitario a la Vivienda. Estas mejores prácticas pueden ayudar a guiar a los profesionales inmobiliarios en esta área.

Hola, soy Chloe Hecht, consejera legal senior de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

El Programa de Vales de Elección de Vivienda también conocido como Sección es un programa federal que ayuda a familias de bajos ingresos, gente con discapacidades y los ancianos a que puedan poder pagar una vivienda privada. No hay ningún requisito bajo la ley federal que los proveedores de vivienda acepten vales. Sin embargo, muchos estados y localidades tienen una fuente adicional de ingresos como base prohibida por discriminación bajo sus leyes de vivienda justa. Esto significa que, en muchas partes del país, rechazar posibles inquilinos que usen vales o que pagan alquiler con prestaciones por discapacidad de la seguridad social, manutención conyugal, beneficios para veteranos u otras fuentes legales de ingresos puede exponer a los proveedores de vivienda, incluyendo a los profesionales inmobiliarios a la responsabilidad de vivienda justa como lo ilustran dos juicios recientes en Nueva York.  

La Ley Federal de Vivienda Justa prohíbe la discriminación en la venta o alquiler de vivienda basado en siete bases prohibidas raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar y discapacidad. Muchos gobiernos estatales y locales han adoptado sus propias leyes de vivienda justa a menudo con categorías protegidas adicionales. Por ejemplo, las Leyes de Vivienda Justa de Illinois incluye categorías protegidas adicionales de embarazo, ascendencia, acoso sexual, edad, estado civil, estatus militar, baja militar desfavorable, orden de protección y represalias. La ciudad de Chicago incluye las categorías adicionales de fuente legal de ingresos y estado parental.

El programa de vales de elección de vivienda proporciona fondos a las personas que califiquen cubriendo la brecha entre los ingresos del individuo y sus costos de vivienda. Para esos estados o municipios donde la fuente de ingresos es una categoría protegida adicional, rechazar un solicitante porque están usando un vale de elección de vivienda puede constituir una fuente de discriminación por ingresos. Este tipo de discriminación podría incluir informar a los solicitantes que no se aceptan fondos de la Sección, preguntar si el solicitante está recibiendo ayuda del gobierno y luego denegar la solicitud y unidades publicitarias con frases como "no se aceptan programas" o "no se acepta la Sección ". Cuando la fuente de ingresos es una categoría protegida, el proveedor de vivienda puede rechazar a un posible inquilino solo si el inquilino está descalificado bajo otros criterios de selección, no porque el inquilino esté usando un vale.

Demandas recientes en el estado de Nueva York cuyas leyes de vivienda justa incluyen la fuente de ingresos como categoría protegida ilustran estos riesgos. Iniciativa de derechos a la vivienda, una organización sin fines de lucro enfocada en problemas de vivienda usó de probadores para investigar la discriminación contra inquilinos de bajos ingresos. En una demanda presentada en marzo, la Iniciativa de derechos a la vivienda alegó que empresas inmobiliarias, incluidas las corredurías discriminaron contra inquilinos de bajos ingresos rechazando los vales. La Iniciativa de Derechos a la Vivienda presentó una segunda demanda contra proveedores de vivienda después de una investigación similar en el condado de Westchester, Nueva York.

Estas demandas ilustran que es fundamental que los profesionales inmobiliarios entiendan y cumplan con las leyes de vivienda justa federales, estatales y locales. A continuación, hay algunas de las mejores prácticas a tener en cuenta:

• Revise las leyes de vivienda justa estatales y locales para determinar si incluyen cualquier categoría prohibida adicional más allá de la Ley Federal de Vivienda Justa. Tenga en cuenta que, si su estado incluye la fuente de ingresos como una base prohibida, se arriesga a la responsabilidad de vivienda justa si rechaza inquilinos porque utilizan vales de elección de vivienda.
• Aplicar los criterios de detección de forma coherente a todos los posibles inquilinos. Aplicar criterios de detección más estrictos a esos posibles inquilinos que caen dentro de una categoría prohibida aumenta su riesgo de una acusación por violación de la vivienda justa.
• Finalmente, documente su proceso de toma de decisiones al rechazar inquilinos en caso de que un posible inquilino alegue una violación de vivienda justa en el futuro.

Consulte los recursos de vivienda justa de NAR en nar.realtor/fairhousing.

Gracias por ver este episodio de Window to the Law.