Window to the Law: Resumen general de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA, por sus siglas en inglés) para profesionales inmobilarios

Las violaciones de RESPA traen penas rigurosas y la posibilidad de encarcelamiento, por lo que es fundamental que los profesionales inmobilarios entiendan cómo las reglas antisoborno de RESPA afectan  las transacciones, así como las interacciones entre los proveedores de servicios de liquidación.

Hola, soy Deanne Rymarowicz, Consejera Legal Asociada de NAR.

La Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces, o RESPA, es una ley federal, que busca reducir costos y promover transparencia al exigir divulgaciones oportunas a los consumidores sobre la naturaleza y el costo del proceso de liquidación de bienes inmuebles. Aplicado por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, RESPA se aplica a cualquier transacción inmobiliaria que involucre un préstamo hipotecario federal, que cubre la gran mayoría de cierres de inmuebles residenciales. Las sanciones por violar RESPA van desde una multa de $10,000 o prisión de hasta un año. Por tanto, es fundamental que los agentes de bienes raíces entiendan cómo RESPA  afecta las transacciones, así como las interacciones entre proveedores de servicios de liquidación.

Los servicios de liquidación cubiertos son servicios prestados en relación a una transacción de bienes raíces antes o durante la liquidación, como seguro de título, avalúos, servicios de corretaje de bienes raíces, y las inspecciones de propiedad.

De especial relevancia para profesionales inmobiliarios es la sección ocho de RESPA que prohíbe tarifas de referencia, la división de honorarios no devengados y sobornos.

La sección ocho a prohíbe las tarifas de referencia entre proveedores de servicios de liquidación, lo que significa que los profesionales inmobiliarios nunca deben dar o recibir dinero o cualquier cosa de valor a cambio de una referencia hacia o desde otro proveedor de servicios de liquidación. Si remite a un cliente a un inspector de viviendas y el inspector de viviendas les envía una tarjeta de regalo a su restaurante favorito como agradecimiento, esto probablemente violaría la RESPA. Incluso si no tiene un acuerdo por escrito para la referencia de negocios, su conducta puede implicar tal arreglo.

Del mismo modo, el dar y recibir cualquier porción, division o porcentaje cobrado o recibido para un servicio de liquidación está prohibido, a menos que la tarifa sea por servicios reales prestados. Por lo tanto, un contrato de servicios de Mercado entre un profesional inmobiliario y una compañía hipotecaria donde no hay servicios realmente prestado violaría esta disposición.

Hay algunas excepciones a las prohibiciones de RESPA incluyendo, y lo que es más importante, que RESPA no prohíbe tarifas de referencia entre licenciatarios de bienes raíces por sus actividades de intermediación inmobiliaria. Otras excepciones incluyen actividades normales y educativas promocionales que son no condicionadas a la referencia de negociosby no difieren gastos en los que de otro modo se incurriría.

Otra excepción es la relación comercial afiliada. Una relación comercial afiliada es donde dos proveedores de servicios operan juntos un servicio de liquidación, como una agencia de bienes raíces y una compañía de títulos, teniendo intereses comunes de propiedad. Esto está permitido siempre que el consumidor recibe una divulgación por escrito sobre la existencia del arreglo y una estimación por escrito de los cargos o rango de cargos, a más tardar al momento de la remisión. Además, no se puede exigir al consumidor utilizer cualquier proveedor de servicios de liquidación específico y ningún otro pago que no sea el retorno de la inversion pueden ser recibidos bajo el arreglo.

Sean siempre conscientes de sus obligaciones RESPA cuando trabajen con otros proveedores de servicios de liquidación. Para evitar multas costosas, tengan en cuenta estos consejos:

• Nunca acepten un regalo o cosa de valor a cambio de una remisión a otro proveedor de servicios de liquidación. Recuerden que una cosa de valor no tiene por qué ser cara para que el pago o regalo viole la RESPA.
• Revisar los acuerdos de servicios de mercado para asegurarse de que el pago es por el valor justo de servicios de mercado realmente prestados y no referencias.
• Proporcionen siempre las divulgaciones apropiadas cuando recomendar un proveedor de servicios de liquidación con con quien tienne una relación comercial afiliada.

Visiten nar.realtor/respa para obtener más recursos, incluyendo respuestas a preguntas frecuentes y escenarios comunes.

Gracias por ver este episodio de "Window to the Law."